Il pignoramento immobiliare.

La procedura Immobiliare

Il pignoramento immobiliare (o mobiliare) è l’atto giuridico con il quale un creditore (la parte procedente) leva la disponibilità giuridica di un bene al debitore (l’esecutato) ,a fronte di un contenzioso; generalmente un debito in denaro.

Il pignoramento immobiliare non permette nessun tipo di azione giuridica(vendita,locazione,donazione,prestito)sul bene colpito. Ciò significa che tali beni, pur restando di proprietà, e di solito anche nel possesso del debitore, sono sottratti alla sua libera disponibilità essendo diretti al soddisfacimento delle pretese creditorie.

Il pignoramento immobiliare è la conseguenza più probabile per chiunque abbia un immobile di proprietà e non sia in grado di far fronte alle rate del mutuo o abbia contratto debiti con una finanziaria o una banca.

Il pignoramento immobiliare tuttavia è solo un passaggio, per quanto fondamentale, di una procedura che parte molto prima e si concluderà solo dopo un lasso di tempo che dura almeno 12 mesi. La procedura di esecuzione immobiliare è regolata dagli articoli 472 del Codice di Procedura Civile e successivi.

Come abbiamo detto il contenzioso comincia con una situazione di credito verso un soggetto privato o giuridico (società di persone o capitali) non soddisfatto.

Nel 90% dei casi i soggetti coinvolti sono una banca (procedente) e un privato (esecutato) e il contenzioso riguarda le rate di un mutuo non pagate e a lungo sollecitate. Di solito anche il condominio viene coinvolto, quasi sempre “saltano” anche le rate delle spese condominiali, e quindi agisce di conseguenza.

La banca tuttavia, avendo già un ipoteca volontaria iscritta sull’immobile (quella aperta nel momento di sottoscrizione del mutuo) gode di una posizione privilegiata nell’esigere il credito; se non intervengono soggetti più “pesanti” per esempio Equitalia Esatri.

Nel caso il creditore è un privato la sua azione parte con un decreto ingiuntivo che intima al debitore il pagamento del contenzioso in questione, e quasi in contemporanea procede ad iscrivere un ipoteca giudiziaria (pari al valore del suo credito) sul bene individuato, così da “bloccarlo” in attesa del pignoramento immobiliare.

La fase successiva prevede che il creditore chieda istanza di vendita del bene pignorato al giudice, questo atto deve essere presentato entro 90 gg dal deposito del pignoramento, pena l’invalidità dello stesso.

Per determinare il valore di vendita dell’immobile, viene nominato dal giudice un perito che dovrà procedere entro i 90gg successivi a presentare una valutazione giurata (perizia) che certifichi le caratteristiche giuridiche (dati catastali, iscrizioni,regolarità edilizie ecc) ed economiche (valore di vendita o base d’asta) dello stesso.

Capitolo finale della procedura esecutiva immobiliare è la battitura all’asta dell’immobile aggredito con un ricavato (denaro) che verrà ripartito dal giudice al procedente in una fase successiva.

Tags: pignoramento immobiliare

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