Conosci lo stralcio?

Considerazioni in merito al processo di acquisizione degli immobili mediante il saldo e stralcio.

Riassumendolo in punti chiave questo è il percorso:

a) Ricerca informazioni o segnalazione del debitore
b) Raccolta delega ad agire presso i creditori
c) Negoziazione con creditori
d) Sottoscrizione del preliminare e della procura a vendere (notaio)
e) Pagamento dei creditori e contestuale rinuncia agli atti davanti al giudice
f) Contestuale rilascio dell’immobile e saldo all’esecutato
g) Vendita

I rischi maggiori in questa modalità di acquisizione sono legati ad una possibile aggressione dell’immobile da parte di creditori diversi da quelli iscritti, a questa si aggiunge la possibilità – comunque abbastanza improbabile – che l’esecutato/creditore riesca a vender l’immobile ad un terzo soggetto.

Diciamo che nelle fasi a-b-c il rischio è nullo, in quanto una nuova iscrizione di creditori porterebbe solamente ad una revisione dei rapporti economici ed un eventuale abbandono della trattativa. Il monitoraggio di una tale evenienza avviene attraverso il controllo del fascicolo della procedura in atto (RGE -Registro Generale Esecuzioni) depositato presso la cancelleria delle esecuzioni immobiliari.

La fase pericolosa inizia dal punto e) ovvero quando stipulo il preliminare (cedibile a terzi) di vendita con l’esecutato. Da questo momento è necessario monitorare continuamente la conservatoria per visualizzare eventuali nuove trascrizioni; in realtà anche venirne a conoscenza non mette al riparo da esse. Con la rinuncia agli atti i creditori esistenti fino a quel momento sono sotto controllo; tuttavia niente impedisce a nuovi creditori, di cui non si conosceva l’esistenza, di porre in essere una nuova procedura.

Per ottenere la rinuncia agli atti da parte dei creditori è necessario presentarsi davanti al giudice e contestualmente versare le somme negoziate agli stessi. Da questo momento l’esposizione al rischio (economico s’intende) è altissima in quanto  la rinuncia agli atti “pulisce” l’immobile da tutte le trascrizioni e restituisce al proprietario i pieni diritti su di esso, ivi la possibilità di rivenderlo (anche se spossessato dello stesso).

Possibili soluzioni.

Ridurre i tempi della transazione di vendita  non è soluzione che ci garantisca dai rischi elencati. L’unica vera protezione è trasferire la proprietà ad un terzo soggetto e possiamo ottenerla in diversi modi:

Intestazione diretta del bene. – Soluzione semplice e rapida con stipula del rogito d’acquisto direttamente dal giudice. Per rivendere si procederà con un nuovo atto. Ovvio inconveniente di questa strada è il costo.

Ricerca acquirente finale. –Come sopra ma in questo caso chi acquista è l’utente finale; soluzione applicabile avendo molto tempo a disposizione. All’atto sarà necessario che l’acquirente si presenti con gli assegni per i creditori e la restante differenza. L’esecutato verrà a conoscenza diretta delle cifre di transazione e rivendita. Inoltre l’acquirente deve essere a conoscenza di tutta la “storia” e sentirsi tutelato e garantito nell’acquisto. Cosa non sempre facile.

Trascrizione preliminare. – Trascrivendo pubblicamente il preliminare di vendita, anteponendolo anche alla fase di pagamento dei creditori. In questo modo ci si tutela da possibili iscrizioni o trascrizioni successive ad esso. E’ moto importante stilare un documento “blindato” che garantisca vie d’uscita nel caso non o si verifichino determinate condizioni (e.g. Errato calcolo della massa debitoria, nuove iscrizioni di creditori, ecc.). E’ opportuno raccogliere anche la procura a vendere per rendere più agevole il rogito finale.

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  1. Ottimo articolo su di un argomento interessante ed importante che andrebbe ulteriormente sviscerato.

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